Crédit Immobilier : quelle formule choisir ?

Le crédit hypothécaire est souvent au cœur des finances d’un ménage.

Les mois qui viennent de s’écouler ont permis à de très nombreux emprunteurs de souscrire à des crédits aux taux avantageux, voire de réviser le taux de leurs crédits existants, compte tenu de la baisse presque continue des taux d’intérêts sur les marchés.

Par contre, la baisse des taux a également eu pour conséquence une hausse du prix des immeubles.

Les notaires estiment la hausse moyenne entre 5.7 et 7.5% en 2020 et 2021.

« L’accès à la propriété se durcit pour les jeunes, vraiment ? » titrait L’Echo dans son édition du 18 février dernier. Et la question n’est pas anodine puisque la BNB publie que les moins de 35 ans représentent + 35% des nouveaux crédits hypothécaire.

Dans ce contexte, il nous paraît utile de faire le point sur les crédits à but immobilier.

Critères d’octroi

1. Le profil des emprunteurs

On tient compte ici de la situation familiale, de la situation professionnelle des emprunteurs, d’une éventuelle expérience de crédit, de la situation patrimoniale,…. C’est un ensemble d’éléments subjectifs de nature à influencer la décision d’octroi.

2. La quotité empruntée

La Banque Nationale a donné des instructions aux institutions financières au sujet du montant de crédit maximum à octroyer au regard de la valeur de l’immeuble.

  • La quotité maximum absolue ne peut plus dépasser 100% de la valeur de l’achat. L’emprunteur devra donc disposer des fonds propres pour couvrir l’entièreté des frais d’achat et de crédit du bien.
  • La quotité conseillée pour l’achat de l’habitation est de 90%
  • Pour un bien de rapport, ou une seconde résidence, la quotité diminue à 80% max.

3. Le rapport charges financières- revenus,

Le montant des remboursements de crédit ne doit en principe pas dépasser 1/3 du montant des revenus totaux des emprunteurs, tout en permettant un solde disponible d’au moins 1.250 € pour vivre. C’est un pourcentage qui fluctue en fonction de l’importance des revenus. Dans le cas de revenus élevés, la quotité peut dépasser les 45-50%, voire davantage.


Formule de remboursement

Mensualités constantes : comme son nom l’indique, la mensualité est identique pendant toute la période. Les premières tranches sont composées d’une forte partie d’intérêts et laissent place progressivement à un remboursement en capital plus important.

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Mensualités dégressives : Le remboursement en capital est constant. Les intérêts sont calculés sur le solde restant dû. En conséquence, la mensualité composée de l’addition de la fraction de capital et de l’intérêt correspondant diminue progressivement.

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Mensualités d’intérêts :  Pendant la période, l’emprunteur ne paie que l’intérêt calculé sur le capital. Celui-ci est remboursé en une fois : au terme.

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Mensualités progressives, crédit accordéon,… ne sont que des variantes des formules de base énoncées ci-dessus.


La durée

La durée minimale d’un crédit hypothécaire pour bénéficier des avantages fiscaux est de 10 ans.

La durée la plus couramment utilisée est de 15-20 ans, mais il n’est plus rare pour les organismes de crédit d’offrir des formules à 25, 30 voire 40 ans.

Il faut néanmoins être particulièrement attentif à la charge totale d’un crédit. La mensualité fût t’elle accessible à l’emprunteur ne suffit pas à se faire une opinion correcte. La recherche de la mensualité la plus basse ne doit pas cacher une insuffisance de fonds propres à investir dans l’acquisition immobilière.

Analysons un crédit à 2,00 % dont la mensualité est de 600 € :

10 ans 20 ans 30 ans
Capital emprunté 65.265,34 € 118.805,66 € 162.727,36 €
Somme des mensualités 72.000,00 € 144.000,00 € 216.000,00 €
Charge d’intérêts 9.734,66 € 25.194,34 € 53.272,65 €
%age du coût/capital 14.91% 21.21% 32.73%

Sous réserve d’obtenir un même taux d’emprunt pour les trois durées et sans influence de la dépréciation monétaire, l’augmentation de 10 à 30 ans du crédit permet d’emprunter près de 100.000€ supplémentaires, mais la surcharge d’intérêt de l’opération en est de 43.000€.

Il y a très nettement un effet exponentiel du coût global d’un crédit en fonction de sa durée.


Formule de taux

C’est généralement l’élément qui focalise le plus l’attention des emprunteurs et on le comprend !  Mais cela ne devrait pas être le seul. La qualité de l’organisme prêteur et le conseiller en crédit qui le représente sont des éléments tout aussi importants.

Comment l’organisme prêteur réagira t’il en cas de difficultés financières ?

Comment vous accueillera t’il en cas de besoin de crédit supplémentaire ?

De plus, la recherche du moindre taux obligera parfois l’emprunteur à souscrire une assurance solde restant dû (par exemple) dont il ne discutera pas la moindre virgule et qui pourra dans certains cas représenter une hausse du taux global du crédit de près de 50 centimes.

Le taux d’un organisme prêteur dépend bien souvent de la source de financement dont il dépend lui-même.

Soit, il puise dans les capitaux dont il est le dépositaire.  Le taux suivra la courbe du taux moyen créditeur qu’il devra honorer à ses déposants (exemple : une compagnie d’assurance, une banque de dépôt).

Soit, il se fournit sur le marché des capitaux et dans ce cas, c’est la référence au taux interbancaire qui sera de mise : le taux Euribor ou l’un de ses dérivé : IRS, Prime Rate, etc. (exemple : un comptoir d’escompte, une banque d’affaires).

Selon la politique monétaire et le marché monétaire, les formules peuvent se révéler très différentes.  A l’heure actuelle, les organismes qui se financent sur le marché monétaire offrent des taux de crédit nettement meilleur marché.

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Entre Taux fixe, et taux variable, et compte tenu de la structure des taux décrite ci-dessus, la plupart des emprunteurs optent actuellement pour une formule à taux fixe.


Le cadre fiscal

1. Les droits d’enregistrement

Lors de l’achat de l’immeuble, le notaire prélève un pourcentage de la valeur de l’achat au bénéfice de l’administration de l’enregistrement.

Selon la région dans laquelle se trouve le bien, il varie entre 6% et 12.5%

2. Le (pré)compte Immobilier

Chaque année, le propriétaire (usufruitier) est taxé sur base du revenu cadastral de l’immeuble

3. La déclaration fiscale annuelle

A. L’habitation n’est pas/plus taxée (code 100)

B. Pour les autres Immeubles :

  • Location à usage privé.  La base imposable relève du revenu cadastral, lequel même s’il est faible, est tout de même indexé par un coefficient ( + 1.8%) et majoré de 40%.
  • Location à usage professionnel.  La base imposable est constituée du revenu locatif réel, voire augmentée si le revenu réel n’atteint pas un certain seuil.

MAIS :

A. Pour l’habitation Propre et Unique :

  • Wallonie et Flandres offrent des avantages liés au crédit hypothécaire qui a servi à financer le bien. En fonction du revenu du contribuable et de sa composition familiale, il dispose d’une enveloppe de l’ordre de 2.350€ lui procurant un avantage fiscal de 45%. (Epargne logement)
  • Bruxelles se distingue en offrant un avantage unique de 175.000€ exemptés de droit d’enregistrement lors de l’achat.

B. Pour les autres immeubles, les intérêts d’un crédit hypothécaire sont déductibles des revenus immobiliers (RC).

En conséquence, le crédit hypothécaire est un outil d’optimalisation fiscale à ne pas négliger.


Optimisation fiscale :

Le législateur autorise les bénéficiaires d’une pension complémentaire à utiliser leurs réserves existantes pour un but immobilier.

  • Soit sous la forme d’une avance sur police.
  • Soit sous la forme d’un nantissement du contrat pour garantir la reconstitution du capital emprunté.

Les indépendants connaissent bien cette formule qui offre de très nombreux avantages pour acquérir des biens immobiliers à bon compte.

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Vous avez un projet immobilier et souhaitez le financer ?

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A très bientôt,

Guillaume de Montlivault

Associé Maxel Finance